小区车位到底归谁所有？

随着生活水平的不断提高，汽车已不在是奢侈品，已经普及到千家万户！但说到停车问题，大家可是苦不堪言。住宅小区机动车乱停乱放等现象日益严重，停车难、停车乱问题不断突出，小区车位的所有权归属，也一直都是大家争论不休的问题。

小区车位到底归谁所有？

开发商能否对车位“只售不租”?

对于此类问题，律师给出专业解答:

小区车位产权复杂，有的属于开发商拥有、有的属于业主共有、有的归国家所有，至于开发商对车位“只售不租”行为是否合法，也需要搞清车位的产权性质再作出判断。

一般来说，小区内的车位可分为三类，分别是独立产权车位、业主共有车位、人防车位。

这样一来，大家想必会认为地上车位属于业主共有车位，地下车库的车位属于独立产权车位，但是，的确如此吗？人防车位又是什么呢？为何有小区在售卖地上车位呢？

针对此案的焦点问题，律师解释称，车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。小区规划内车位、车库与非规划内车位权属有所区别。

第二百七十五条规定:建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

此案中涉及的59个地面车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。且这59个车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。最重要的是，地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地。因此，法院审理认为，这59个地上车位应认定属于业主共有，开发商不能以出售方式进行处分、获利。

总而言之，也就是说，小区内的车位只要占用规划内的公共道路或者公共绿地，就属于业主共有车位。

要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。

如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。

反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。

除此之外，现实生活中，很多小区的产权车位售价不菲，因此很多业主没有意愿购买产权车位，而是希望租用小区内的车位。在北京有不少小区的居民反映，小区内明明有闲置车位，但是开发商表示车位不面向业主出租，业主如果有停车需求，必须购置产权车位。对此，律师明确表示，此种行为不合法。

第八十条规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主;不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。

也就是说，小区如果有空置车位，必须提供给本物业管理区域的业主使用，在满足本区域业主需要后，开发商才可以将车位出租给本区域业主以外的其他人。

同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确，建设单位按照配置比例将车位、车库以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，其行为应该符合“首先满足业主需要”的规定。

律师认为，开发商规定小区车位“只售不租”，属于限制业主通过出租等方式使用车位的权利，此种情况下，业主可以向法院提起诉讼，要求法院判决开发商将空置车位面向业主出租。

按照国家规定，高层住宅和公共建筑都要有人防地下室，而人防地下室在平时就充当地下车库功能，俗称人防车库或人防车位。《中华人民共和国人民防空法》第二条规定，人民防空是国防的组成部分。因此，人防车位产权归国家所有。

《城市地下空间开发利用管理规定》明确规定:地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。

《中华人民共和国人民防空法》规定:国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。按照上述规定，人防车位平时由作为投资者的开发商使用管理，使用收益可归开发商所有。

那如何判断什么是人防车位呢？

                                                                                                                                                                                            因为人防车位产权归国家所有，所以开发商不可出售，仅可出租，否则就是侵犯了国家对人防工程的所有权，并且租期最长不能超过20年，超过20年的租赁合同超过无效。