允许“商改住” 国务院发布重磅住房租赁新政

6月3日下午，国务院办公厅通过“中国政府网”发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称“意见”)，公布了一系列重磅新政。其中，允许“商改住”、从税收等方面鼓励房屋出租、保护租户基本权利等方面均有亮点，业内认为，该新政对促进购租并举、实现住有所居有重要意义。

亮点一：

出租房子享受税收优惠

为促进住房租赁市场发展，《意见》明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施，多措并举，力度很大，这被认为是文件的突出亮点。

根据《意见》，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

税收方面，显示出此次新政对住房租赁市场的支持力度较大，当“房东”的收入毫无疑问随着税收的减免将有所提高。与此同时，《意见》还指出，支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

亮点二：

允许“商改住”

根据《意见》，允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

针对部分城市商业物业结构化过剩的现象，新政允许“商改住”无疑指出了一条新路，给进一步盘活商业物业带来机会。

亮点三：

保护租房者合法权益

根据《意见》，完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

这一条款被认为是针对低收入人群的利好，对鼓励住房租赁消费有积极意义。专家指出，培育和发展住房租赁市场，让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，可以更好地解决城镇居民住房问题，提升城镇化质量。特别是随着中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的推进，会有数以亿计的农业转移人口在城市生活，解决其居住问题，让他们安居乐业，住房租赁市场无疑将发挥重要作用。

具体到承租者方面，《意见》也对其合法权益进行了保护，《意见》指出，明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金;承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

此项规定针对了承租人有时会遇到住房租赁期限短、常搬家，房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金，享受不到基本公共服务等问题。业内认为，要鼓励住房租赁消费，就要加大对承租人合法权益的保护力度，稳定租赁关系。

亮点四：

加强住房租赁监管

为加强住房租赁市场监管，《意见》明确了地方各级人民政府的责任：省级人民政府要加强工作指导，研究解决重点难点问题;城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责。

信用管理是加强行业管理的重要抓手。《意见》对此专门做出了规定，要求住房城乡建设部门完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入全国信用信息共享平台，对严重失信主体实施联合惩戒。相信随着住房租赁信用管理体系的逐步建立健全，住房租赁市场将不断得到规范，行业中的害群之马将被清出市场，群众权益将得到切实维护。

值得注意的是，要充分发挥房地产中介行业组织的作用，就要加强行业自律管理。有专家建议，房地产中介行业组织要制定完善行业执业规范和行为准则，规范会员执业行为，解决老百姓在租房过程中遇到的突出问题，保护消费者权益。