限地价传递冷静信号 稳房价还需长效机制

继房价“限价令”之后，苏州又成为了首个明确出台土地限价的城市。昨晚，苏州市国土资源局发布公告，对4月20日挂出的10幅地块设定最高报价，称经市政府批准，对开发商报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。通过对比这10幅地块的底价可以发现，按照政府给出的最高限价，最高的一幅地块溢价率为231%，最低一幅地块溢价率为89%。大部分地块的溢价率都被控制在100%-150%之间。

就在此前一天，苏州市国土局已经将最优质、最有可能拍出的5幅市中心地块撤回了，剩下的这10幅地块又被限了价，按照100%-150%这一最高溢价率，即便是以最高价成交，也不会出现。这次苏州限定最高价，是继昨天苏州暂缓拍地之后的又一大动作。调整控制土地价格、限制出让等一系列连环举措，是从房地产的最上游先入手，从某种程度上看是政府在向市场传递冷静信号，提醒投机者和高价售楼者在疯涨的市场趋势中应保持冷静、并注意回避风险。限地价的确在一定程度上缓解房价上涨过快的趋势，但供应的土地被限制了，会增强了人们“物以稀为贵”的心理上涨预期。未来还需要从供给端解决问题，增加土地供应，同时增加廉租房和公租房的供应等，真正让房地产市场供求关系出现逆转。

明确出台土地限价对限制房价有什么传导作用?资深房地产专家韩世同就此话题做出解读评论。

经济之声：苏州市国土资源局发布公告，对挂出的10幅地块设定最高报价，对开发商报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。地价和房价是什么样的关系，限制土地价格对抑制房价有什么传导作用?

韩世同：其实在上行周期，房价跟地价是一个水涨船高的关系，互相可以推涨;但如果地价过高，房价受到市场的制约升不上去，或者出现市场地价时，可能会出现面粉比面包贵的状况，可能会变得非常被动。苏州这次制定的政策，应该是一个无奈之举，因为一些一线城市，上海和广州采取了限最高价，超过这个价线之后就是配保障房，表面上看起来房价没有涨上去，但实际的地价还是在涨，苏州的政策可能不一定能起到作用，最终可能会流拍。

经济之声：近期，合肥、厦门、南京和苏州等二线楼市“四小龙”近期房价涨幅惊人，苏州是首个明确出台土地限价的城市。苏州的做法会有示范作用，让其他城市也出手去限制地价吗?

韩世同：可能会有部分城市出手限制地价，因为各个城市情况不太一样，比如苏州出台的相关措施，其他城市不一定都能照搬照套，但可能都会采取一定的措施，否则市场过于火爆恐怕对其整体经济的持续发展会照成一定影响。

经济之声：苏州某品牌房企负责人说，目前苏州大多数开发商对土地都是很饥渴，政府限价的时候要防范房企之间串通，否则容易出现房企不追加价格，也能轻松拿地的现象。开发商对于限地价会有什么应对之策?

韩世同：现在还不太清楚政府怎么操作，但是定了一个限价，因为大家都想拿地，串通的可能性不是太大，即使串通了之后，未来怎么合作也是难题，在这种情况下，我认为流拍的可能性非常大。

经济之声：苏州某房地产开发商也提到，这种限价的做法属于“扬汤止沸”。只有大批量推地，才能从根本上平抑土地价格，这种大批量推地的“大招”未来放出来的可能性多大?

韩世同：解决供应不足，增加供地肯定是一个好的方式，但由于现行的土地财政制度和政府统一招拍挂这样的制度使得政府征地也很困难，很多东西涉及到“三旧”即旧城、旧村、旧厂这方面的改造，不一定能够征得到地，其实还是要通过“三旧”改造城市更新，不能单靠将城市扩大来解决这些问题。