马光远：中国房地产销售额破10亿 是最后一次盛宴？

2016年尽管只剩最后一个月，但中国经济全年的表现已经没有太大的悬念，随着11月各项宏观数据的出炉，可以到了为2016年中国经济盖棺定论的时候了。

11月主要指标，大多超预期。

比如，规模以上工业增加值增长6.2%，比上月加快0.1个百分点;固定资产投资增长8.3%，其中制造业投资11月增长8.4%，比10月份加快了5.6个百分点，制造业投资数据的大幅度回升的确令人关注，民间投资1-11月份增长3.1%，比1-10月份加快了0.2个百分点;社会消费品零售总额11月份名义增长10.8%，比上月加快0.8个百分点，创下今年以来单月的最高增速;进出口双双转正，超过预期。11月份，进出口总额23467亿元，同比增长8.9%。其中出口增长5.9%，上月是负3.4%;工业生产者出厂价格PPI同比上涨3.3%，远超市场预期，比10月提高了2.1个百分点。

总之，今年中国经济完成年初预定的一系列目标没有太大的悬念。这个时候，我建议国际上的一些投行，可以看看自己去年年底今年年初对中国经济的预判。这些机构预言的“中国是全球经济风暴点”再一次没有成为现实。

所以，对于中国经济，我过去一直强调两点：

第一，不要迷信国际投行，他们唱多或唱空，不代表他们真的在科学判断中国经济，结论都和利益挂钩;

第二，对中国经济不要过度乐观，但也没有必要过度悲观。放眼全球，仍然辛辛苦苦干活赚钱，每天想着投资的，也就是中国人了。经济太差也不可能。

但是，在数据好的时候，我一定要是泼冷水的。

客观而言，今年中国经济数据之所以没有那么差，根本原因并非经济结构真的出现了实质性的改善，而仍然通过刺激政策，通过基建投资和房地产，让数据漂亮而已。

特别是房地产在“去库存”政策之下，表现之靓丽，令人始料不及。房地产为中国稳增长是立下汗马功劳的。

今年房地产的很多数据，都创下了历史新高。在热点城市房价的带动下，除了今年火热的土地市场，以及名副其实的“”之年，今年有三组房地产数据令人侧目：

一、10月份人民币贷款增加6513亿元，居民中长期贷款即按揭贷款增加4891亿元，按揭贷款占新增贷款的比重仍然在70%以上;

二、1-11月份，中国商品房销售面积达到13.58亿平方米，同比增长24.3%，前11个月的数据超过了2013年全年13亿平米的最高纪录;

三、前11个月销售额达到10.25万亿元，增长37.5%。这是中国房地产历史上年销售额首次突破了10万亿大关。

国家统计局发言人在谈及房地产的时候，说了一段特别动真情的话：“房地产很重要，既是一种有居住功能的消费品，也是一种有保值增值功能的投资品，既和百姓的福祉息息相关，又对经济的增长有重要贡献，所以保持房地产市场的平稳健康发展十分重要。最近中央政治局会议提出，要加快研究建立符合国情，适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制。”

这段话，尽管和今年5月权威人士对房地产的讲话精神仍然有出入，但可以视为对房地产的感谢语。同时，在房地产的各项数据创下新高的同时，数据向上已经疲态尽显。如果2016年是中国房地产市场最后一次盛宴的话，马上到来的2017年，房地产究竟会有怎样的表现。

我在过去的文章中一再强调，对于中国的房地产，在认识层面一定要超越道德的批判和情感的宣泄，而是理性回到现实。

房地产是国民经济中一个不可或缺的行业，这是毫无疑问的。

强盛如美国，房地产仍然是美国最重要的支柱产业之一。目前在美国的各行业中，房地产在GDP中所占比重仍然仅次于制造业。对于城镇化远没有完成的中国而言，如果房地产健康发展，这个行业仍然将处在一个比较好的周期。

但，最大的问题是，房地产市场化18年来，由于各方面对这个行业赋予了太多的不可承受之重，行业发展总体而言难言健康。价格离谱的问题，杠杆的问题，制度建设的问题，市场信息混乱的问题，仍然处在极其野蛮的阶段，而制度建设层面的滞后，也使得这个行业的风险丛生，我最近一直强调，房地产风险是2017年中国经济面临的最大的挑战之一。

2017年将是中国房地产非常不确定的一年，对此各方面应该有心理准备。

中国房地产目前最大的问题并非价格太高(当然价格肯定已经很高)，最大的问题是过度金融化和各种各样的高杠杆。投资和过度金融化一定会导致市场情绪的不理性，导致价格的暴涨暴跌。

从今年房价的表现看，各种金融工具助推楼市不理性，从首付贷等金融产品，众筹买房，到土地市场的加杠杆行为，让房地产市场成为了投资投机的场所。

过度的金融化使得住房的基本功能异化，住房偏离了“居住”的基本功能，而沦为基本追逐的投资工具。

居民大量的财富过度集中在房地产领域，一旦出现调整，大量中产阶层的财富很可能化为乌有。管理层出狠手调控过热的市场，也是为了避免房地产重蹈去年股灾的覆辙。

所以，这一次无论是调控的力度，还是政策的真诚度，都和过去不可同日而语。管理层非常清楚，再如果打左灯又转，很有可能车毁人亡，这是一个太危险的选项，市场的降温是必然的。

我坚持过去的判断：2017年无论是销量，还是价格，都会出现真正的调整。相信马上召开的中央经济工作会议对此会有部署。

我还要提醒，过去中国房价上涨的逻辑中，从货币角度而言，在释放了那么多的货币之后，房价能够一直单边向上，还有一个重要因素，那就是房价的单边上涨，和人民币的单边升值处在共同周期，大量的资本流入中国，不仅获得人民币升值的好处，同时也获得中国房价上涨的好处。

但是，现在的货币周期，是一个人民币贬值趋势没有结束的周期，人民币贬值，国际资本会选择抛弃中国的房产，这对于房价，无疑是一种必须考虑的极其重要的压力因素。

各界必须对房地产有清醒的认识，房地产企业今年拿的很多高价地，估计要套牢一段时间。对2017年房地产市场的总体表现，要理性看待;对官方抑制投资的努力，不可轻视。目前所做的一切，都是释放2016年房地产市场加杠杆和过度金融化的风险。不是为了打压房地产。

我们暂时不知道官方会拿出一个什么样的“长效机制”，但可以肯定，2017年房地产市场的主旋律将从“去库存”转向“防风险”，如果风险不能合理释放，市场出现恐慌性调整，那将是灾难性的。也是各方不愿意看到的。

一个完整的房地产周期大体需要20年，这和中国房地产市场是吻合的。我非常担心，如果处理不好，2016年，很可能是中国房地产市场这一轮周期的最后一次盛宴!(马光远，独立经济学家、经济学博士)