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房价持续上涨动力正衰减 短期刚需能力有限

2016年09月29日来源:网络行业动态责任编辑:zenghong

在国庆节长假来临之前,各地纷纷推出新的房地产调控措施。市场认为,如果地方政府在地产调控方面仍无动于衷,那在这个长假,可能又会掀起一轮抢购房子的热潮。

9月26日,南京市发布《市政府办公厅关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》,提出进一步增加商品住房上市供应、加大商品住宅土地供应、稳定商品住房价格以及强化综合执法等措施。9月27日,杭州市宣布,在市区范围内(含萧山、余杭、富阳、大江东)暂停实施购房入户政策;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例由不低于30%调整为不低于50%。9月28日,上海市规划和国土资源管理局宣布,自10月8日起,全市全面实施不动产统一登记制度。市场仍不清楚这一改革对市场将会带来什么影响,是否为下一步改革做准备,比如征收房地产税。此外,济南、昆山等地在28日推出了调控政策。

应当说,这些措施姗姗来迟。市场本身的势能已如强弩之末,恐慌性、投机性的购买力差不多消耗殆尽,一些号称新盘“日光”或者神秘大客户抢购几十套房子的消息被证实是伪造的传言。这意味着一些开发商、中介等开始制造恐慌情绪以刺激市场。另一个楼市短期见顶的信号更加清晰,即越来越多的上市公司抛售房产。

杭州、南京、苏州等二线城市的调控政策比较温和,不像一线城市那样严厉。一定程度上是因为这些城市的楼市在过去并没有被大肆炒作。但过去几个月,由于一线城市房价长期过快上涨的示范效应,以及流动性扩张带来的资产价格上升预期,让一些投资或投机客将这些城市看作投资洼地,纷纷涌入炒作。可以说,推动二三线城市楼市狂飙的主要力量是投资或投机客,他们的这种“价值发现”也带动了当地居民的积极入市。但这些城市供需并不紧张,回落空间比较大,因此,当地在调控上也比较温和。

在积极购房以及地方政府出手调控的过程中,人们可能忽视了推动此次楼市狂飙的基本力量。在很多城市的购房热潮中,投资性客户往往是主力。也就是说,所谓的本地刚需并不很多,主要是以本地与外地的投资者为主。这意味着,在房价被进一步推高之后,刚需的购买力已经非常不足,短期内刚需接盘的能力有限。我们可以理解为,人们对未来房价上涨有较强的预期(源于对信用扩张而非经济增长的预期),二线城市相对一线价格较低(事实上是一线高估而非二线低估),因此,在资产荒以及投资收益率较低的背景下,大量资金参与所谓的“价值洼地”的地产投机。

但是,房价持续上涨的动力正在衰减。自2000年至2008年,房改、城市化以及经济高速增长推动了房价高速增长,2009年-2012年则是由信用非理性扩张刺激楼市继续暴涨。而现在,城市化进程随着工业化结束开始大幅放缓,经济增长下行压力越来越大且面临转型挑战,非理性的信用扩张因整体杠杆率的不断上升而受到限制,而且人口老龄化进程已经开始,所有这些因素加在一起,使得支撑楼市继续上涨的动力不足。尤其是此次经历了暴涨的部分二三线城市,本地刚需本来就有限,房价大幅上涨后更将潜在的需求阻挡在外,因此,受信用扩张推高的房价没有理由会继续上涨。

我们认为,一线城市房价的上涨主要是由改善型需求推动,即之前的租房者购买总价较低的小户型,而原来的业主再去置换大户型,通过这样的链条推动了高端物业的价格上涨。但随着价格的上涨,具有支付能力的刚需客户大幅减少,会导致整个市场丧失动力。

由于一线城市土地供应受限,不存在楼市供过于求的情况,因此,应该抓住这个时机推出房地产税,并酝酿遗产税,以挤出投资性房产,同时,通过增加供应来抑制房价。一线楼市资源稀缺,如果有大比例投资性住房,就会扭曲市场,加速价格上涨。此外,二线城市房价暴涨很大程度源于投资需求推动,征收房产税会将这些需求踢出市场,从而让住房真正满足人们的居住需求。因此,在各地调控措施稳定市场之后,政府部门应该采取治本的方式,增加持有成本,打击投机性需求,让楼市健康发展。

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